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房地產首付貸換“馬甲”亂象調查

來源:法律新聞網-法律資訊門戶網站   2016-04-14 11:20

摘要:一些地方首付貸換上“換房貸”“消費貸”“過橋貸”等“馬甲”后橫行樓市。

近期,多地出臺措施叫停房地產首付貸,但“新華視點”記者在北京、上海、天津、深圳等地調查發現,零首付仍然可操作,一些地方首付貸換上“換房貸”“消費貸”“過橋貸”等“馬甲”后橫行樓市。

業內人士表示,雖然中央明令禁止,但目前熱門樓市的首付貸問題依然較為突出。僅深圳市就初步排查30余家企業所投放首付貸規模約在25億元至30億元。

首付貸換“馬甲” 中介仍在牽線搭橋

央行負責人“兩會”期間表示,對房地產中介機構、房地產開發企業以及他們與P2P平臺合作開展的金融業務開展清理和整頓,打擊提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

記者近日在多地調查發現,首付貸表面上已偃旗息鼓,許多中介對相關業務十分謹慎。北京西城區一家房產中介工作人員稱,首付貸產品已全面下架。不過,當記者追問首付不夠還有沒有辦法時,對方表示,可根據情況牽線搭橋,但這要在明確具體購房意向后方能細談。

在上海,記者發現,部分中介門店仍可提供首付墊資。徐匯區一家太平洋房屋門店店長表示:“我們的墊資服務已統一收歸集團,你要墊資的話月息算1.6%,資金來源有公司和個人,也有其他合作企業。”

一些中介還聯合擔保、小額貸款公司甚至銀行操作“契稅貸”“贖樓貸”等業務。有中介表示:“這些貸款只是名義不同,實際上都可以用來做首付。”

記者發現,在一些網貸平臺直接搜索首付貸基本找不到相關產品。有網貸行業人士透露,近期,許多平臺已有意識地回避首付貸字眼,更換為五花八門的新名稱,但“馬甲”背后還是原來的首付貸等購房金融業務。

在不少網貸平臺,記者看到各種疑似首付貸產品。“365地產家居網”有一款“新居貸”產品,寫著“為首付資金不足的購房人提供低成本的資金”;在“安家貸”平臺,有“優房貸”“換房貸”等多款產品,客服稱,貸款用途是否用于購房首付是“客戶自己的事”。

揭變種首付貸三大手法

記者調查發現,這些穿著“馬甲”的首付貸資金來源多樣,有的是中介機構提供自有資金“墊資”,有的是網貸平臺通過投融資需求錯配提供貸款資金,還有中介和地產商將銀行機構的信用消費貸款轉換為首付款“曲線入市”。

--“高評高貸”實現零首付。在上海,有中介表示,可以通過“高評高貸”實現零首付。鏈家地產天津園蔭道店置業顧問介紹說,假設買200萬元的房產,按20%首付需支付40萬元,但通過評估公司把房價“高評”到250萬元,可變成首付50萬元、貸款200萬元。中介可以先墊付50萬元首付給賣方,待200萬元銀行貸款打到賣方賬戶后,賣方再將50萬元歸還中介。“高評高貸”周期約1個月,買方只需支付這50萬元“過橋資金”1個月的利息,相當于零首付購得一套200萬元的房產。在該流程中,中介多以自有資金進行“過橋墊付”,并從中獲取服務費及過橋資金利息,穩賺不賠,但風險都轉嫁至銀行。

業內人士指出,有的評估公司完全是走過場,“中介想評什么價他們就敢評什么價”。銀行雖然對過高的估值會警惕,但由于二手房定價復雜,同一樓盤樓層、戶型不同,價格也相差很大,因此實操中銀行很難辨別“虛高”。

--通過P2P網貸首付款。P2P網貸門檻普遍較低,多數申請貸款只需提供身份證及工作、收入等證明,材料越多、貸款額度越高,資金去向可以模糊填寫。

從資金來源看,P2P投資者為購房貸款“做了嫁衣”。某P2P平臺投資項目中一款年化收益為7%的產品,用途描述為“住房消費”。據客服介紹,其對應標的就是該平臺融資項目中的購房貸、裝修貸及贖樓貸。

業內人士表示,投融資錯配在P2P領域十分普遍。由于互聯網金融行業仍存在監管盲區,不少房貸類平臺野蠻生長,部分平臺甚至沒多少自有資本金,而是通過“8%利率引資,12%利率放貸,賺取4%利差”的方式生存。

--銀行“消費貸”成了首付款。天津市南開區天拖地塊某樓盤銷售人員表示,首付款不夠,可協助申請天津某股份制銀行的“消費貸”,無需抵押、不計入征信,最高可貸30萬元。記者致電該銀行了解到,“消費貸”是該銀行一款信用貸款,銀行把錢打到客戶卡內,客戶按月還款,購房時卡內余額可直接使用。

銀監會2013年曾下發文件,明確消費信貸不能用于購房,且貸款用途應以發票作為證明材料。但中介人員稱,通過擔保機構“一條龍服務”,這些證明“都能搞定”,銀行一般沒有精力逐一審核,哪怕消費貸用于購房,實際操作中通常“睜一只眼閉一只眼”。

面向家庭消費推出信用貸產品“家園云貸”的深圳世聯行地產顧問股份有限公司董秘袁鴻昌坦言,界定借款人如何使用貸款存在難度,“可能拿去買車、旅游,也可能拿去墊付首付,這個我們控制不了。”

變種首付貸推高金融風險 樓市去杠桿需補監管短板

業內人士指出,各類變種首付貸在放大樓市金融杠桿、吹大樓市泡沫同時,也將透支購房者償債能力,并將樓市風險向銀行業等金融系統傳導,需高度警惕。

中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍認為,“場外配資”使購房者購買與其收入水平不符的住房,承擔了風險承受能力之上的貸款負擔,而“高評高貸”更是明顯具有欺詐性質。

多地近期出臺政策對首付貸“叫停”。3月以來,深圳市金融辦、互聯網金融協會先后發布通知,對深圳地區首付貸情況進行摸底,嚴禁企業開展高杠桿房貸業務。3月25日,上海樓市新政“滬九條”也提出,銀行應加強對購房人首付款的核查,購房人申請貸款時應承諾首付款為自有資金,違反承諾則作為失信行為納入公共信用信息服務平臺。

多位專家表示,央行設定首付比例限制是控制金融風險的重要措施,各類變種首付貸干擾了國家房地產政策,令首付限制成了擺設,導致購房信貸承受能力失真,也使金融風險進一步放大。

中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為,變種首付貸依然存在,說明我國民間金融管理存在短板,監管部門應對房地產金融服務平臺的業務范圍和準入標準嚴格規范,相關部門和銀行系統應要求評估機構合理評估,理順定價機制,對于違規評估、嚴重高評的,應通過曝光、行業禁入等進行清理。

深圳房地產研究中心主任王鋒認為,在房價上漲過快的熱門城市,應堅決降低金融杠桿抑制短期投資需求,通過差別化信貸政策,將資金向中小城市引導,促使中小城市實現去庫存。銀行業也應進一步提高風險把控能力,合理處理購房者收入與貸款額度、貸款期限的關系,使房貸償還金額控制在購房者未來合理收入之內,更嚴格地控制貸款風險。

[責任編輯:法律新聞]

 
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